Venda de Imóvel no Brasil por Não Residente: o Ganho de Capital

A alienação de imóvel situado no Brasil por pessoa física residente no exterior é operação corriqueira entre brasileiros que transferiram seu domicílio e mantêm patrimônio imobiliário no país. A despeito da frequência, encerra particularidades tributárias que se distinguem do regime do residente e exigem atenção quanto à apuração, às alíquotas e, sobretudo, à responsabilidade pelo recolhimento.

1. O Critério da Fonte e a Incidência sobre Bens no Brasil

A perda da condição de residente não exonera o contribuinte da tributação brasileira sobre ganhos de fonte brasileira. Ainda que o alienante resida no exterior, o bem situa-se no Brasil, o que atrai a competência impositiva nacional. Nesse sentido, a Instrução Normativa SRF nº 208/2002, no art. 26, submete a alienação de bens e direitos situados no Brasil por não residente à tributação definitiva sob a forma de ganho de capital, observadas, quanto à apuração, as normas aplicáveis às pessoas físicas residentes.

2. As Alíquotas Progressivas

O ganho de capital da pessoa física submete-se, desde a Lei nº 13.259/2016 — que alterou o art. 21 da Lei nº 8.981/1995 —, a alíquotas progressivas:

O ganho corresponde, em síntese, à diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição, observadas as regras de apuração da legislação do imposto de renda.

3. A Responsabilidade pelo Recolhimento

Ponto de especial relevância prática é definir quem responde pelo recolhimento. Nos termos do art. 26 da Lei nº 10.833/2003, a responsabilidade recai sobre:

• o adquirente, pessoa física ou jurídica residente ou domiciliada no Brasil; ou
• o procurador do alienante, quando o adquirente também for residente ou domiciliado no exterior.

A correta identificação do responsável é condição de segurança jurídica da operação: o adquirente residente assume a posição de responsável tributário; quando ambas as partes residem no exterior, transfere-se ao procurador constituído no Brasil esse encargo.

4. As Isenções e Reduções

A apuração do ganho de capital do residente comporta isenções e reduções específicas. A IN SRF nº 208/2002, porém, dispõe que, na apuração do ganho de capital do não residente, não se aplicam as isenções e reduções do imposto previstas para o residente, conforme a interpretação administrativa da Receita Federal. Trata-se de orientação administrativa que pode demandar análise individualizada, especialmente quando houver tratado aplicável, peculiaridade do ativo ou discussão judicial específica. Em termos gerais, deve o contribuinte considerar que, em regra administrativa, a Receita não estende ao não residente os mesmos benefícios do residente.

5. O Momento do Fato Gerador na Jurisprudência

Questão recorrente diz respeito ao momento do fato gerador, sobretudo quando a remessa do produto da venda ao exterior se dá em data posterior à alienação. O Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.377.298/RJ (2ª Turma, rel. Min. Francisco Falcão, j. 05/09/2023; Informativo nº 789), enfrentou a controvérsia.

Embora o caso julgado pelo STJ não tratasse especificamente de imóvel, o precedente é relevante por afirmar que, em matéria de ganho de capital de não residente, o fato gerador se relaciona à alienação, e não à remessa posterior dos valores ao exterior.

A distinção é importante para definir a legislação e a alíquota aplicáveis à operação, fixadas no momento da alienação.

6. A Interação com o País de Residência

Auferido o ganho no Brasil, pode haver incidência também no país de residência do alienante, configurando-se potencial bitributação. A solução dependerá da existência de convenção entre o Brasil e aquele Estado ou, na ausência de tratado, de eventual reciprocidade. Em regra, os tratados brasileiros operam pelo método do crédito, o que reforça a necessidade de exame conjunto das duas jurisdições.

7. Checklist Prático

Antes de vender um imóvel no Brasil morando fora, verifique:

1. sua condição fiscal (residente ou não residente);
2. o custo de aquisição documentado, para apurar o ganho;
3. a alíquota aplicável à faixa do ganho (15% a 22,5%);
4. quem será o responsável pelo recolhimento (adquirente ou procurador);
5. a constituição de procurador no Brasil, se o comprador também residir fora;
6. a eventual tributação no país de residência e o tratado aplicável.

8. Exemplo

Um brasileiro residente nos Estados Unidos vende, por procurador, um apartamento em Porto Alegre a um comprador residente no Brasil. O imposto sobre o ganho de capital incide à alíquota correspondente à faixa do ganho, e o recolhimento cabe ao adquirente residente. A alíquota e a legislação são as vigentes na data da escritura — a alienação —, ainda que os recursos só sejam remetidos aos Estados Unidos meses depois.

Conclusão

A alienação de imóvel situado no Brasil por não residente sujeita-se ao imposto sobre o ganho de capital, com alíquotas de 15% a 22,5%, apuração que em regra não comporta as isenções do residente, e responsabilidade de recolhimento do adquirente ou do procurador. A definição do fato gerador — a alienação — e a interação com o país de residência completam o quadro de cautelas.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico, que depende da análise individualizada de cada caso. Informações sobre a atuação do escritório no tema estão reunidas na página de atuação para brasileiros no exterior.

Fundamentação Legal e Referências

• Instrução Normativa SRF nº 208/2002, arts. 26 e 27 — ganho de capital de não residente
• Lei nº 8.981/1995, art. 21 (red. Lei nº 13.259/2016) — alíquotas progressivas do ganho de capital
• Lei nº 10.833/2003, art. 26 — responsabilidade pelo recolhimento na alienação por não residente
• Jurisprudência: STJ, REsp 1.377.298/RJ, 2ª Turma, rel. Min. Francisco Falcão, j. 05/09/2023 (Informativo nº 789)